토지거래허가구역 확대 풍선 효과

 

📈 서울 토허제 확대 후 과천 아파트값, 진짜 풍선효과일까?

2025년 3월, 서울 강남 3구(강남·송파·서초)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정되면서 인근 지역인 과천, 마포, 성동 등지로 수요가 몰릴 것이라는 전망이 제기됐습니다. 특히 ‘서울 옆세권’으로 불리는 과천은 최근 몇 개월 동안 집값 상승세가 뚜렷해 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

🔍 과천 집값, 정말 풍선효과 때문일까?

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2025년 3월 마지막 주(3월 31일 기준), 과천 아파트값은 0.39% 상승했습니다. 이는 서울 및 수도권 전체에서 가장 높은 상승률입니다. 연초 이후 누적으로 보면 3.48% 상승해, 송파구에 이어 전국에서 두 번째로 높은 수치입니다.

하지만 전문가들은 이를 단순한 '풍선효과'로 보기는 어렵다고 말합니다. 거래량 증가 등 직접적인 수요 이전 현상이 관찰되지 않았기 때문입니다.

📌 토허제 시행 직전 거래량 추이

• 📅 3월 19일~23일(토허제 시행 직전): 12건
• 📅 3월 24일~4월 2일(토허제 시행 후 9일간): 계약 건수 0건

이는 심리적인 위축, 관망세 진입으로 해석할 수 있으며, 풍선효과가 본격화되었다고 보기엔 무리가 있습니다.

🏢 신고가 속출, 과천 아파트 실거래 사례

과천의 일부 단지에서는 신고가 거래도 이어졌습니다.

• 🏘️ 래미안과천센트럴스위트 (59㎡) → 16억5500만원 (2025년 3월 1일, 신고가)
• 🏘️ 과천주공5단지 (124㎡) → 27억원 (2025년 3월 5일, 신고가)
• 🏘️ 과천위버필드 (84㎡) → 21억5000만원 (전월 대비 1억 상승)

이처럼 일부 단지의 가격 상승은 있었지만, 이는 토지거래허가제 시행과 무관하게 과천 고유의 주거 선호도, 공급 부족, 입지 프리미엄 등 복합적 요인에 기인한 것으로 보입니다.

🚦 정부의 추가 규제 예고, 시장은 숨고르기

국토교통부는 “집값 상승세가 지속되면 조정대상지역 및 투기과열지구 확대를 검토할 수 있다”고 밝혔습니다. 이 같은 발표는 수요자들에게 심리적 부담을 주며, 현재 수도권 시장은 일종의 숨고르기 국면에 진입한 모습입니다.

🔎 전문가 분석 요약

“과천은 애초에 주거 선호도가 높은 지역입니다. 토지거래허가제 지정과는 별개로 상승 압력이 존재했고, 현재는 일시적인 관망세에 머물고 있는 상황입니다.” – 함영진, 우리은행 부동산리서치랩장

📌 결론: '서울 옆세권' 과천, 풍선효과보단 고유 수요 영향 커

2025년 현재, 과천 아파트값 상승은 토지거래허가구역 확대에 따른 직접적인 풍선효과로 보기 어렵습니다. 실질적인 거래량 변화는 없고, 오히려 정부의 추가 규제 예고로 매수세는 주춤한 상황입니다.

과천의 상승세는 고급 주거지로서의 입지, 학군, 교통, 희소성 등 내재적 가치에서 비롯된 것으로 해석할 수 있으며, 향후 규제 및 공급계획에 따라 흐름이 달라질 수 있습니다.

투자 또는 실거주를 고려하는 수요자라면, 지금은 관망하며 제도 변화를 지켜보는 시기가 될 수 있습니다.

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